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民法典——物权编
时间：2020-08-28
来源：综合业务部
录入：张沈硕
审核：王福有
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上面的视频正好契合了我国《民法典》物权编修正中的，小区业主权利的表述。
《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该规定是立法机关在进行广泛社会调研基础上所做的政策选择。即：利用业主共有部分所产生的收入，在扣除合理成本之后，剩余收入属于业主共有。
案例一：某毗邻北三环小区，物业利用屋顶平台为广告公司设置广告位，每年每栋楼收取80万。现业主委员会代表小区业主请求物业公司返还这笔收入。
该案例中，物业公司应当将收入返还，民法典282条出台之前的司法实践中也是这样判的，现在有了法律明文规定更是如此。
当然，我们又要思考，如果物业没了这些“外快”，物业管理公司还有什么经济利益上的驱动来践行自己对共有部分的管理职责？这是需要思考的。当然，在一些规范的小区，在物业服务合同中对这个问题大多都有规定。比如，除去成本，业主80%，物业20%之类。并且，这种约定可以排除282条适用，要尊重业主和物业的真实意愿。
《民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。民法典对业主的专有权作了特别限制——不得损害其他业主合法权益。
案例二：甲、乙楼上楼下毗邻而居，甲在客厅中安装了一个19.8平米的浴缸，且经常在深夜洗澡。乙母亲有轻微的神经衰弱，晚上经常被吵醒，病情恶化。乙向法院提起诉讼，请求甲拆除客厅中的浴缸。
上述案例是上海发生的真实案例。我们对在客厅里安装浴缸这个情况，首先应从建筑物安全使用和客厅的用处出发；其次，要明确相邻关系要强于对一般所有权行使的限制。
另外，对专有部分，还做了修改。民法典279条的规定，增加了“应当经有利害关系的业主一致同意”。对此进行限制，且该限制主要是基于小区的共同生活状况，因为某一个业主改变利用用途，可能会改变其他业主对生活的预期。
《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十三条业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。对三位一体的复合权利形态加以规定——更多地为了明晰在小区生活中人和人、人和物之间的关系
案例三：甲拥有一套房屋，同时拥有在小区空地搭建的一个平房。产权证上仅记载房屋自然情况，所涉平面图也仅涉及房屋。现甲将该房屋出卖予乙，但仅移交了房屋，甲仍在平房中居住。乙向法院提出诉讼，请求甲交付平房。
这种房改房的情形在经济发达地区特别的明显。该案例反映的是在小区业主权利中，在专有部分的所有权是占据主导地位的，专有权的移转所产生的的法律效力，直接及于对共有部分的共有权以及共同管理权。民法典273条第二款对此加以了规定。在我们的生活实践里，由案例所描述的平房是利用小区的共有区域建造的，属于共有，并非属于专有部分。该房屋应连同平房一并转让。
《民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则;
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
法条解读：第一，针对实践中，擅自改变共有部分利用用途或利用小区共有部分从事经营活动的情况，我们在建筑物区分所有权司法解释的实施经验的基础上，于278条做出规定。规定这是应当由业主共同决议的事项，而且属于特别决议。
第二，把原来筹集使用建筑物及其附属设施的维修基金分为了两项，并采取了不同的决议规则。对于使用建筑物及其附属设施的维修资金，只要一般决议即可；但对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金则要求特别决议。
278条第二款的规定，降低了决议形成的门槛。在物业服务实践中，业主共同决议的事项不需要采取会议形式，即召集业主在一块儿开个会。现在一般是把小区业主需要共同决议的事项在每栋楼第一层张贴，然后规定一个时间，由业主委员会、物业代表、居委会代表一起，共同上门征求每家每户的意见，每家每户当着他们的面来勾选是否赞成。也有通过网络形式qq、微信投票来进行表决。这些表明大会会议的形式有所创新，然而，要达到法律规定的比例也不是那么容易。毕竟有业主对这些不是那么上心，导致很多决定小区业主共同利益的事项得不到及时的处理。民法典上述规定的改变降低了决议通过的难度。
《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该规定是立法机关在进行广泛社会调研基础上所做的政策选择。即：利用业主共有部分所产生的收入，在扣除合理成本之后，剩余收入属于业主共有。
案例一：某毗邻北三环小区，物业利用屋顶平台为广告公司设置广告位，每年每栋楼收取80万。现业主委员会代表小区业主请求物业公司返还这笔收入。
该案例中，物业公司应当将收入返还，民法典282条出台之前的司法实践中也是这样判的，现在有了法律明文规定更是如此。
当然，我们又要思考，如果物业没了这些“外快”，物业管理公司还有什么经济利益上的驱动来践行自己对共有部分的管理职责？这是需要思考的。当然，在一些规范的小区，在物业服务合同中对这个问题大多都有规定。比如，除去成本，业主80%，物业20%之类。并且，这种约定可以排除282条适用，要尊重业主和物业的真实意愿。
《民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。民法典对业主的专有权作了特别限制——不得损害其他业主合法权益。
案例二：甲、乙楼上楼下毗邻而居，甲在客厅中安装了一个19.8平米的浴缸，且经常在深夜洗澡。乙母亲有轻微的神经衰弱，晚上经常被吵醒，病情恶化。乙向法院提起诉讼，请求甲拆除客厅中的浴缸。
上述案例是上海发生的真实案例。我们对在客厅里安装浴缸这个情况，首先应从建筑物安全使用和客厅的用处出发；其次，要明确相邻关系要强于对一般所有权行使的限制。
另外，对专有部分，还做了修改。民法典279条的规定，增加了“应当经有利害关系的业主一致同意”。对此进行限制，且该限制主要是基于小区的共同生活状况，因为某一个业主改变利用用途，可能会改变其他业主对生活的预期。
《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十三条业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。对三位一体的复合权利形态加以规定——更多地为了明晰在小区生活中人和人、人和物之间的关系
案例三：甲拥有一套房屋，同时拥有在小区空地搭建的一个平房。产权证上仅记载房屋自然情况，所涉平面图也仅涉及房屋。现甲将该房屋出卖予乙，但仅移交了房屋，甲仍在平房中居住。乙向法院提出诉讼，请求甲交付平房。
这种房改房的情形在经济发达地区特别的明显。该案例反映的是在小区业主权利中，在专有部分的所有权是占据主导地位的，专有权的移转所产生的的法律效力，直接及于对共有部分的共有权以及共同管理权。民法典273条第二款对此加以了规定。在我们的生活实践里，由案例所描述的平房是利用小区的共有区域建造的，属于共有，并非属于专有部分。该房屋应连同平房一并转让。
《民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则;
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
法条解读：第一，针对实践中，擅自改变共有部分利用用途或利用小区共有部分从事经营活动的情况，我们在建筑物区分所有权司法解释的实施经验的基础上，于278条做出规定。规定这是应当由业主共同决议的事项，而且属于特别决议。
第二，把原来筹集使用建筑物及其附属设施的维修基金分为了两项，并采取了不同的决议规则。对于使用建筑物及其附属设施的维修资金，只要一般决议即可；但对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金则要求特别决议。
278条第二款的规定，降低了决议形成的门槛。在物业服务实践中，业主共同决议的事项不需要采取会议形式，即召集业主在一块儿开个会。现在一般是把小区业主需要共同决议的事项在每栋楼第一层张贴，然后规定一个时间，由业主委员会、物业代表、居委会代表一起，共同上门征求每家每户的意见，每家每户当着他们的面来勾选是否赞成。也有通过网络形式qq、微信投票来进行表决。这些表明大会会议的形式有所创新，然而，要达到法律规定的比例也不是那么容易。毕竟有业主对这些不是那么上心，导致很多决定小区业主共同利益的事项得不到及时的处理。民法典上述规定的改变降低了决议通过的难度。
